推进不动产登记工作，理顺不动产登记秩序

——以《不动产登记暂行条例》为视角

甘孜州自然资源局 谭智泉

一、立法背景、目的及意义
（一）立法背景。
我国原有不动产分散登记体制滞后，不动产登记“九龙治水”的管理模式，导致资源资产利用效率和社会管理效率大幅降低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题，不能适应社会管理和社会经济活动的要求。

2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，由一个部门承担。同年11月，国务院第31次常务会议明确，由原国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。

2014年11月24日，国务院根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定制定了《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”），自2015年3月1日起施行，这标志着不动产统一登记制度的正式建立。

（二）立法目的及意义。

不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措，其目的和意义在于：整合不动产登记职责；规范登记行为；方便群众申请登记；细化不动产统一登记制度；保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序；提高政府治理效率和水平。

二、主要内容及亮点

（一）主要内容。

《条例》共六章三十五条，从总则、不动产登记薄、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任、附则等六个方面做出相关规定。

（二）主要亮点。

1.“统一”是《条例》的最大亮点。

“统一”有四点涵义：统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据、统一信息平台。

登记机构的统一，结束了过去分散管理与登记的局面，从而提高了登记的效率，方便了群众。

登记簿册的统一，对登记簿册的统一设立及登记簿应当记载的事项进行了明确，改变了现实生活中各部门分设登记簿的状况。

登记依据的统一，统一了土地、房屋、林地、草地、海域等各种不动产登记规则及物权登记程序，为实际开展登记工作制定了重要规矩。

信息平台的统一，为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易及更有效率的利用提供保障，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。

2.城乡二元“破冰”是第二亮点。

不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用。不动产登记“城乡统一”，将解决农村土地抵押权、处置权以及最根本的交易权等农村土地“产权缺位”问题，赋权于民，使农民以产权保生存、以产权谋发展，向城乡一体化总目标迈进。

3.“办事方便”是第三亮点。
过去不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明,给当事人造成极大不便，也给交易带来安全隐患。同时，还有一些地方、部门私设程序，不仅增加当事人的负担，而且存在寻租空间，利用程序来“创收”。《条例》打破这一格局，通过统一登记，提高了登记质量，简化了登记程序，避免产权登记交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，更加便民利民，让公民和法人“办事方便”。

三、不动产统一登记在我州的实践意义

我州自不动产统一登记工作开展以来，州、县（市）人民政府及不动产统一登记机构切实把思想和认识统一到中央、省、州决策部署上来，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，增添工作举措，不动产统一登记工作取得初步成效。

（一）基本情况。

1.机构建设逐步完善，人员划转基本到位。州、县（市）分别设立了不动产登记局、不动产登记中心，土地登记、房屋登记等职责归口到不动产登记机构。2016年，按照人随事走、编随人走的原则，从原住建、林业、农牧等部门划转编制人员，目前全州一线登记窗口工作人员49人，登记受理窗口33个。

2.履行工作职责，登记发证有序推进。按照原国土资源部要求，2016年8月31日我州全域实现颁发新证、停发旧证工作目标，成为全省21个市州中第7个实现全面“发新停旧”的市州，并逐步建立完善工作制度。截至目前，全州已颁发不动产权证书和不动产登记证明总计53184本。

3.搭建信息平台，强化技术支撑。积极实施不动产统一登记基础信息平台建设，狠抓登记发证能力建设。根据原省国土资源厅下发的不动产统一登记信息平台建设方案，开展全州登记信息平台建设。2016年底，州国土资源局完成州级不动产登记信息平台建设，次年7月，各县（市）登记端口接入州级平台，新增登记数据通过该平台直接上报至国家、省级信息平台，确保了国家、省、州、县四级登记信息的实时共享，为全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”打下坚实基础。

4.夯实工作基础，完成资料移交。按照国家和省、州要求，主动衔接相关部门将不动产统一登记制度实施前的房屋登记纸质和电子资料及时移交登记机构，并进行数据资料整合等基础性工作。目前，18个县（市）均已初步完成登记纸质资料移交及分散登记存量数据整合。

（二）当前存在的突出问题。

1.历史遗留问题处理协调机制不完善。由于分散登记时造成的历史遗留问题较多，解决这些问题，必须多部门协调配合，而目前各地历史遗留问题处理协调机制尚不完善，从一定程度上阻碍了不动产统一登记工作的开展。

2.登记资料移交不够规范，给不动产登记带来隐患。登记资料是整个产权登记的核心，登记资料完整性直接关系到登记信息的明晰、准确。自《条例》施行后，不动产统一登记机构一并接手国土、住建、农业、林业等相关部门的登记业务，因历史原因，原登记部门登记资料本就残缺不全，加之一些部门不够重视此项工作，资料移交随意，不完整移交甚至不配合移交，为统一登记带来极大隐患。

案例：2017年，我州某县居民赵某持原已颁发的房产证到登记机构申请国有建设用地使用权登记，因住建部门未将原登记资料完整移交，且未告知登记机构赵某产权已因经济纠纷，被王某状告到金牛区法院，金牛区法院对赵某产权进行了查封。不动产登记机构在进行登记时，对申请人赵某房产权已被金牛区法院查封一事不知情，为其办理了产权证。赵某在取得房屋、土地产权证后，将产权过户到其妻名下，后赵妻将房产转让给善意第三方。王某发现后，庚即提出国家赔偿。目前此事还在解决过程，如处理不妥，我州登记机构人员因此将承担相关责任。

3.刚需不足，服务机制滞后。不动产统一登记，是全面深化改革中一项十分重要的改革内容，是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措，涉及到每一个普通老百姓，涉及社会各阶层，是一项基础性工作，若登记人员、设备、场所等刚需得不到保障，将导致不动产统一登记机构公共服务功能弱化，也易引发更多的社会矛盾。

（三）相应对策及建议。

一是强化组织领导。充分发挥各县（市）不动产登记领导小组作用，切实做好工作保障，夯实登记基础，并进一步优化工作，创新探索“互联网+不动产登记”等公共服务模式，为社会提供高效服务。

二是强化工作协调。一方面，各县（市）应建立议事机制，针对历史遗留问题采取“一事一议”方式，妥善解决相关历史遗留问题；另一方面加强各职能部门之间工作协调，整合业务力量，做实登记资料移交、登记数据整合等基础工作，建立信息互通共享机制，实行信息化管理。

三是强化督促检查。建议州级层面建立完善全州不动产统一登记工作推进情况督查机制，将各县（市）、州级相关部门不动产统一登记工作推进情况纳入州政府重点督查事项，由州目标督查办公室在全州范围内进行督查考核。